2) подаются документы в Бюро обмена;

3) срочно оформляется право собственности на эту квартиру;

4) находятся покупатели на обе квартиры, обе продаются одновременно.

Особенность аферы в том, что обмен, продажа и приватизация — независимые процедуры. Можно заниматься одновременно оформлением документов на продажу квартиры и ее приватизацией. И если темп операции выдержан, успех обеспечен. Новоиспеченный мошенник получает деньги за обе квартиры и должен мгновенно исчезнуть, поскольку его данные известны. Чаще всего «герой» уезжает за рубеж или покупает новые документы.

Для покупателей, попавших в эту аферу, проблема практически неразрешима. У приватизированной квартиры оказывается два владельца: один имеет ее по праву собственности, другой — по ордеру и прописке. Первый из владельцев, купив эту квартиру и имея право собственности, не сможет в нее прописаться, оставшись и без квартиры и без денег. Человек, прописавшийся в квартире, имеет на нее не меньше прав, чем собственник. Он может проживать в ней, не владея. Владелец же может распоряжаться ею, а вот жить, поскольку там уже кто-то прописан, не может. Через суд можно решить проблему только с тем человеком, с которым вы заключили договор купли-продажи. А поскольку продавец исчез, проблема решается только по договоренности между двумя пострадавшими.

Возможна афера с пропиской. Вы покупаете квартиру у владельца, он выписывается, передает вам оформленные документы на квартиру, но через небольшое время суд может вернуть ее прежнему владельцу, признав, например, его недееспособность в момент совершения сделки. Оказывается, он состоит на учете в психоневрологическом диспансере, и жить ему негде. Таков же исход, если в квартире помимо владельца были прописаны родственники. Многие аферисты живут только этим. Совершивший сделку «глухонемой» или «психбольной» через родственников опротестовывает ее, и суд в подавляющем большинстве случаев признает его право на жилье. В итоге ему возвращается квартира, а вам деньги, но лишь только те, которые значатся в договоре. Поскольку практически любая сделка совершается с доплатой (с целью уменьшения выплат налогов), то вы получаете меньшую часть заплаченной вами суммы. Поэтому до совершения сделки внимательно разберитесь, куда собирается выписываться владелец квартиры, сколько человек и кто еще прописан в ней, куда они выписываются, насколько надежны действия вашего партнера.

Брокеры-мошенники используют те же приемы, что и другие представители клана мошенников, отвлекая и заманивая покупателя. Отвлекают, как и при покупке на рынке, например, джинсов, разрезанных на две штанины. Оказывается, можно купить не ту квартиру, которую желал. Показывают одну, а документы оформляют совершенно на другую квартиру. Мошенники могут перевесить номера квартир или даже поменять табличку с названием улицы. После этого покупателю демонстрируется роскошная квартира в центре, но табличка на доме висит с названием улицы, находящейся на далекой окраине. И документы на эту квартиру на окраине. В результате классической аферы новый хозяин так и не попадает в свое фешенебельное жилье, поскольку квартира снята лишь на месяц для показа клиенту. А его истинное обиталище — в пятиэтажке на окраине и на несколько десятков тысяч долларов дешевле.

Если вам нужны деньги, вы меняете хорошую квартиру на худшую с доплатой. Для этого удобно воспользоваться рекламной газетой и дать объявление, на которое достаточно скоро откликнется обходительный брокер из престижной риэлтерской конторы. Подберет вариант, поможет оформить документы и перевезти вещи. И только на новом месте вы поинтересуетесь доплатой. До этого момента обходительные манеры брокера, его слово и ваша собственная деликатность мешали спросить о доплате. Но внимательного и обходительного помощника именно на последнем этапе переезда и полного расчета не окажется. Обращаться в риэлтерскую фирму, от имени которой он действовал, бесполезно, там он никогда не работал. В итоге тысячи долларов доплаты окажутся его прибылью и платой за оказанные услуги.

Если бы владелец потребовал доплату перед выпиской из квартиры, возможно, ситуация сложилась бы для него более благоприятно. Но на этот случай, надо полагать, у «маклера» найдется соответствующий отвлекающий маневр, который позволит ему получить свою прибыль.

Особую группу «черных маклеров» составляют мошенники, работающие со спившимися, опустившимися горожанами. Они получают информацию зачастую от участковых милиционеров и сотрудников жилищных контор. Информация, естественно, оплачивается, и более того, официальные лица сами участвуют в розыгрыше мошеннического сценария. Суть его состоит в психологическом давлении на жильцов, должников по квартплате. Наносится ряд визитов: сотрудник РЭУ — с требованием внести квартплату за все время, предупреждая о выселении; участковый милиционер — с жалобами соседей на шум и склоки в квартире или еще более существенными угрозами. Ситуация подготовлена, клиент «дозревает», и тут появляется «благодетель» с предложением обменять его квартиру на другую, выплатить все задолженности и дать еще кое-что сверху. Согласие получено, а далее для неплательщика исход может быть любой, вплоть до смертельного.

Сидят два уголовника, делят ворованное.

— Слушай, — внезапно спрашивает один, — как нашего участкового зовут?

— Его не зовут… Он сам приходит.

Велик риск при покупке комнаты, которую, как известно, можно приобрести только путем фиктивного обмена. Если вы нарвались на квартирного жулика, он подаст документы на обмен сразу в несколько районных пунктов и со всех покупателей получит деньги или аванс. Комнатой будет владеть тот, кто первым получит ордер на проживание. Но и здесь нет гарантии, поскольку подделать ордер предельно просто.

Во всем мире часть риска клиенту гарантируется агентством недвижимости, а часть — страхуется. В России ни одна риэлтерская фирма не дает таких гарантий. Весь риск — на покупателе или продавце. Кроме того, фирма не может дать высоких гарантий, поскольку у нее нет полной информации, которой владеют жилищный департамент и милиция. По данным ГУВД Москвы, 20 % сделок с недвижимостью — махинации. Поэтому граждане, совершающие сделки с недвижимостью, должны иметь в виду следующее.

1. Прежде чем начинать торговый диалог с маклером, предлагающим свои услуги, необходимо попросить удостоверение фирмы, которую он представляет. Лучше сверить телефон на визитке со справочником и уточнить по этому телефону, значится ли этот представитель среди сотрудников фирмы. Это обеспечит минимум гарантий.